不動産の調査にとって、道路は最重要項目の一つです。
今回は、その道路についての注意事項について説明していきます。
まず、前提条件として、現地調査の前に調査対象物件の公図や、登記記録等を取得しています。
そのため、調査対象物件の接面道路が公所有なのか、私人所有なのかについては判明しています。
公図や、登記記録等の法務局関連資料を持って現地調査を開始すると、次のようなことに気が付きます。
①道路幅員が4ｍ未満
道路幅員が4ｍ未満の場合は、ひとまず2項道路の可能性を考えます。
その道路を歩いていると、セットバックをしている土地があるかもしれません。
セットバックの痕跡を見つけたら、参考までにどの程度セットバックをしているか計測しておくと良いでしょう。
また、2項道路ではないのに、4ｍ未満の場合は、調査対象物件の建物の改築等の際に、幅員4ｍまで後退（道路の復元）をしなければならない可能性がありますので、役所で確認をします。
②調査対象物件が道路の突き当たりにある
道路の突き当たりに調査対象物件がある場合、その道路は位置指定道路の可能性があります。
この場合危険なのは、位置指定道路が調査対象物件まで届いていないということです。
道路の突き当りに調査対象物件がある場合は、現地調査の時点で道路の延長を計測しておき、役所で位置指定図を取得したら、道路が調査対象物件に届いているかの確認をします。
なお、現地を見ると道路形状でも、建築基準法上の道路ではない「通路（私有地）」だという可能性もあります。
この場合、調査対象物件の建物が、どのようにして建築されたのかを確認し、改築等の際も同様の使用を認めてもらえるように同私有地の共有者等から「協定書」等の書類の取得を検討する必要があります。
③調査対象物件が存する道路だけが砂利道になっている
調査対象物件の周辺は舗装された道路であるにもかかわらず、接面道路だけが砂利道だという場合があります。
この場合「1項3号道路」又は「建築基準法上の道路ではない」という可能性が高いです。
1項3号の道路であれば、調査対象物件の改築等についてはひとまず安心です。
ですが、建築基準法上の道路ではないとなると、どうすれば建物の改築等が可能になるのかを役所でしっかりと確認する必要が生じます。
その際の確認とは、例えば、建築基準法第43条第２項第2号の許可を取得する必要があるとなった場合には、その要件まで確認するということです。
④私道のため、関係者以外立入禁止との看板が設置されている
この場合は完全に私道です。
道路の種類に関しては、「1項2号」「1項3号」「1項5号」「2項道路」、「（建築基準法上の道路ではない道）通路」である可能性が高いです。
この場合も、調査対象物件の改築等の際には、どうしなければならないのかについて、役所調査を踏まえてよく検討する必要があります。
⑤交通量が多い国道にのみ接している
国道やその他の交通量の多い道については、建物の建築という法律的な問題よりも、お金や時間の心配をする必要があります。
具体的には、ライフラインの引込みの際に道路を掘らせてもらえるのか等です。
どういうことかというと、例えば、交通量の多い道路等の場合、路面が固く作られているため、復旧に通常以上の費用を要したり、通常より広い範囲で復旧を求められたり、埋設管が通常の道路よりも深い位置に敷設されていたり、そもそも埋設管が通せなかったりといろいろな問題が発生します。
また、測量時の立会いにも通常よりも多くの時間を要することがあります。
それらの問題を念頭において、不測の事態が生じないようにしていく必要があります。
⑥河川の堤防上の道にのみ接している
河川管理道路は原則として建築基準法上の道路ではありません。
この道は、公図にも表れていない可能性が高いのですが、不動産の物件調査に慣れていない場合は、見落とす可能性があります。
まずは公図でしっかりと道路についても確認をする習慣を身に付ける必要があるでしょう。
その上で役所でもしっかりと調査対象物件の改築等の要件についての確認を行う必要があります。
⑦調査対象物件と道路との間に水路がある
調査対象物件と接面道路との間に水路がある場合、公図を確認した時点で調査対象物件と接面道路との間に「水」の筆がある可能性が高いです。
この場合は、調査対象物件が「道路に接しているか」を役所で確認するとともに、接していない場合は「どのようにすれば改築等が可能になるか」についても確認します。
なお、原則として「道路側溝については、道路の一部として調査対象物件に接する」ことになり、「水路については、道路の一部とは判断できず、道路と物件は接していない」ということになります。
また、改築等を可能にするためには「水路の占用許可を取得すれば良い」という行政もあれば、「建築基準法第43条第2項第2号の許可（水路占用許可の取得が要件になっているパターンもある）」を取得する必要があるという行政もありますので、各行政で確認するとともに許可のための書類も取得しておきます。
道路は不動産にとって最重要項目の一つですが、非常に難しいので、日ごろからしっかりと勉強を積み重ねておく必要があります。
