リプロコンサルの代表者– Author –

何事にも結果を出すには継続力が大事です。 ところが「結果を出したい」と思って何かを始めたとしても「すぐに挫折してしまう」という人は多いです。 例えば「正月に今年の目標を書き出してみたものの、数日で挫折し、１月の終わりには正月に立てた自分の...

不動産会社の経営には次のような難しさがあります。 ①商品（不動産）自体が難解②社員の流動性が高い ①「商品（不動産）自体が難解」という理由により、人を育てることが困難であり、②「社員の流動性が高い」という理由により、せっかく「ある程度」まで育...

接面道路が私道の場合と同様の注意事項として、上水・下水道を「私設管」から引込んでいるというパターンがあります。 公道に敷設されているものは公設管、私道に敷設されているものは私設管だと、ときどき勘違いしている人がいます（そのようなパターンが...

不動産取引を深く理解するためには、法律の学習は欠かせません。ですが、法律の勉強を苦手とする人も多いです。 今回は、不動産業界における法律の学習方法について説明していきたいと思います。まず、全ての契約の根底にあるルールは「民法」です。 です...

物件によっては「地役権設定をするか」「通路協定書を取り交わすか」で迷うこともあると思います。 必ずしも「地役権を設定しなければならない」とか「通路協定書を取り交わさなければならない」などという決まりがあるわけではありませんので、不動産会社...

不動産業界は規模が小さな会社が多く、小規模の会社の多くは従業員に対する商品（不動産）教育はほとんど行えていないのが現状です。 また、不動産に関する教育（勉強）といっても、範囲が広すぎて何を勉強すれば（させれば）いいのか分からないという人も...

人材を育成するには、時間とお金がかかります。 まして社長の右腕となる「不動産の法令面の管理」をしてくれる人材は、営業職のように直接的にお金を稼ぐ仕事をするわけではありませんので、雇用と育成の優先順位が低くなるという気持ちも分かります。 で...

今回は、不動産業で成功している社長の共通点について説明していきたいと思います。まず前提となる話ですが、不動産はさまざまな法令等でがんじがらめであり、その不動産を商品として取り扱う業種で起業したからには、不動産に関する法令を勉強し続けなけ...

不動産会社の社長は、やることが多いため、目標にまっすぐに向かっていくためには、日々の目標管理をしっかりとしなければいけません。 ちなみに、目標管理は、次の流れに沿って作業します。 ①目標を忘れないようにする。②目標に向かうための小さな目標を...

不動産業は不動産という高額で重要な資産を取り扱うために、隣地や接面道路等の所有者から取得しなければならない書類が多い仕事です。 取得する書類と言えば具体的には次のような書類があげられます。 ・境界確認書・合意書・通行掘削承諾書 これらの書類...

協定書を作成する際の注意点について説明します。 協定書が登場する場面は、主に「通路」の使用等に関する取り決めをするときです。通路とは、建築基準法上の道路ではない「道路形状をした土地」のことです。道路形状をしていますが、いわば他人（又は共有...

通行掘削承諾書、私設管使用承諾書を作成する際の注意事項について説明します。 ・通行掘削承諾書について通行掘削承諾書で取り決める主な内容は次のとおりです。 ①無償での通行（車両を含む）を承諾してもらうこと。②掘削が必要になる場合は、掘削を承諾...

合意書を作成する際の注意点について説明していきます。 合意書は、主に、調査対象物件に越境があった際に、すぐにその越境を解消することができない場合に、「将来その越境物の解体等の際に、越境を解消する」旨の取り決めを行う場面で登場します。 合意...

不動産業で開業してどのような形で会社を発展させていくか。 それぞれの社長にそれぞれの夢や目標があると思います。 その目標に向かってそれぞれ頑張っていくわけですが、その際に多くの人が次のような間違いを犯します。 それは目標に直接関係がないこと...

不動産の取引では、重要事項説明書、売買契約書以外にも調査対象物件によって必要になる書類があります。 その中でも重要度が高い書類が「合意書」「道路通行掘削等承諾書」「私設管使用承諾書」「協定書」です。今回は、それぞれの書類がどのような目的で...

不動産会社において社長の右腕となれる社員は、次のような特性を持っています。 ①社長を尊敬していること②愛社精神を持っていること③不動産に関する勉強を楽しめること④自分にも他人も厳しくできること⑤社長に対しても意見を言えること それぞれ説明してい...

今回はある不動産会社における先輩と後輩の会話形式で、クーリング・オフ制度について説明していきます。 後輩：先輩、クーリング・オフ制度について少し確認をしておきたいのですが、今日の夕方契約が決まったんです。 先輩：売買なんだよね。買主は非宅...

売買対象物件に動産物がある場合、その動産物の処分をどうするのか（売主が行うのか。買主が行うのか）について取り決める必要があります。 なお、買主が宅建業者の場合で、物件取得後に建物を解体するようなパターンであれば、動産物は「買主の責任と負担...

土地の一部を分筆して売買するときの流れは次のとおりです。 ①一筆の土地のうち「どの部分」で分筆するのかを決める。②大まかな地積を計測する。③契約をする。④確定測量をする。⑤分筆登記をする。⑥決済をする。 ①一筆の土地のうち「どの部分」で分筆をする...

契約前には、売主と買主で取決めておくべきポイントがいくつかあります。 主なものは次のようなものになります。 ①契約日と決済日②売主が欠席の場合はその旨（誰が代理人になるのか）③手付金の額④印紙はどちらが用意するのか⑤代金固定売買か実測売買か⑥契...

今回は「公道」と「私道」の考え方について説明していきます。 この公道と私道ですが、法律で明確に定義されているものではありません。ただし、何となくの考え方はあります。それは「所有」の観点から考えていく方法と、「維持・管理」の観点から考えてい...

接面道路が「私道」であることを確認するためには、調査対象物件の接面道路の所有者が、私人所有（市などの公以外）であることで確認ができます。そのため、物件調査に入る段階では、接面道路が私道であることは判明していると思います。 なお、余談ですが...

調査対象物件に越境がある場合の対処方法について説明していきます。 ここでいう越境とは、調査対象物件の土地の所有物が隣接地等に越境している場合、又はその逆（隣接地等の所有物が、調査対象物件に越境している場合）のことです。 代表的な越境は次の...

不動産の契約の際は、手付金の支払いが行われるというのが一般的です。 この手付金をいくらに設定するかですが、特に支障等がなければ、売買価格の１割とすれば良いでしょう。 ただし、売主が宅建業者の場合には、手付金の額や授受の時期等に制限がありま...