土地の一部を分筆して売買するときの流れは次のとおりです。
①一筆の土地のうち「どの部分」で分筆するのかを決める。
②大まかな地積を計測する。
③契約をする。
④確定測量をする。
⑤分筆登記をする。
⑥決済をする。
①一筆の土地のうち「どの部分」で分筆をするのかを決める
まずは売買対象の範囲を決める必要があります。
現地に存する工作物等の状況を見て、土地のうち「どの部分を分筆して引渡すのか」を売主、買主間で確認します。
この時点で分筆登記をしても大丈夫ですが、契約にならない可能性もあり、その場合、分筆登記に要した費用は誰が支払うのかという問題が生じてくるため、分筆登記は後回しにする方が良いでしょう。
なお、買主が決まらないうちから、土地として売出す場合には、この時点で分筆しておいた方が面倒がありません。
②大まかな地積を計測する
契約するには、最低限「大まかな地積」を計測しておく必要があります。
大まかな地積とは、分筆登記を依頼する土地家屋調査士等による測量の精度が高いものであったとしても、「隣地所有者等の立会いを得ていないもの」は全て含まれると思ってください。
この中には、例えば不動産業者が、メジャーを用いて計測したものも含まれます。
つまり、分筆登記をする際は、「土地家屋調査士等の専門家による測量」がされており、かつ、「全ての隣接地所有者等の立会いがされている」ことが必要（この二つの要件が揃っているものを「確定測量」といいます）となりますが、この確定測量が済んでいるもの以外のは全て「大まかな地積」だということになります。
なお、この時点で確定測量をしても良いのですが、①の場合と同様に契約に至らない場合のリスクもありますので、やめておいた方が良いでしょう。
③契約をする
契約書には「大まかな地積」を記載していますので、契約書の特約には「確定測量がなされた場合は、地積が変わる可能性がある旨」を記載します。
なお、地積が変わった際には「変わった面積に応じて清算するのか否か」についても取り決める必要があります。
また、契約後決済までに確定測量を行いますので、万が一契約が解除になった際には、測量に要した費用を売主・買主のどちらが負担するのかについても取り決めておきます。
④確定測量をする
このタイミングで確定測量を行います。
なお、この段階で越境物等が発見されることがあります。
越境物等が発見された場合には、どうするのか（売主の責任と負担により解消する。売主の責任と負担により合意書を取得する。何もしない（買主にて対応））についても売主・買主間で協議します。
⑤分筆登記をする
分筆登記は、土地家屋調査士に依頼します。
このときに新たな登記記録と地積測量図が作成されます。
⑥決済をする
決済をします。
決済と同時に所有権移転登記を行いますが、所有権移転登記は司法書士に依頼することが一般的です。
以上が、土地の一部を分筆して売買する場合の一般的な流れです。
