不動産経営等に関する雑感– category –

不動産調査を完璧に行うためには非常に多くの法令の理解を伴います。 その知識と経験を身に付けるには、日常的に勉強をする時間を設けることが重要です。 ただし、膨大な勉強が必要だからといって、受験生のように一日何時間も勉強をしろと言っているわけ...

都市計画施設には公園、緑地、河川などさまざまなものがありますが、通常の不動産調査で登場するのは「都市計画道路」ですので、今回は、都市計画道路に限定して説明をしていきます。 都市計画道路は、「近隣にある場合」と「調査対象物件の敷地にかかって...

重要事項説明書における水害ハザードマップの説明について、間違えやすい部分について説明していきます。 ①重説で説明が必要になる水害ハザードマップについて重説で説明が必要になるハザードマップは次のとおりです。市町村が提供するものであり、かつ、...

重要事項の説明について、やってしまいがちだけど、絶対やってはいけないこと（宅建業法違反）について説明します。 ①重説を実施するタイミング重説は必ず契約の成立前までに行わなければなりません。たとえ買主が「物件のことはもう分かっている」と言い...

登記記録に記載された事項の欄の記載方法について説明します。 原則としてこの欄は、登記記録に記載されている内容をそのまま転記するだけですので、あまり難しいことはありませんが、記載にあたりいくつか注意点があります。 １．全体をとおしての注意事...

調査対象物件が、市街化調整区域に存する場合には、注意すべき点が増えます。 なお、宅地建物取引士の勉強の際ときは、「市街化調整区域＝建物が建たない区域」というように暗記をした方もいると思いますが、現実は市街化調整区域にも建物はたくさん建築さ...

売主の表示と占有に関する事項のうち、「売主欄」の記載について説明します。 この欄には「登記簿記載の所有者と同じ」と「登記簿記載の所有者と異なる」という選択肢があるように、売主が登記記録に記載されている者と一致しているかについて説明していき...

立地の良さや、価格の安さから、レンタルオフィスで不動産業（宅建業）を開業したいという人も多いです。 不動産業を開業するためには、宅建免許を取得する必要があり、宅建免許申請には事務所に関する要件があります。つまり、宅建免許申請でレンタルオフ...

不動産会社を設立するにあたっては、資本金の額を決めなければなりません。 なお、資本金とは「会社を運営するための元手となる資金」のことです。 一般的には、この資本金が多ければおおいほど、会社としての信用力は増すということになりますので、将来...

重説の土地・建物欄の記載方法です。 なお、この欄は、法律等により記載方法を決められているわけではなく、重説を作成する会社によって記載方法は少しずつ異なります。 今回は最も一般的な方法を説明していきたいと思います。特別なこだわりがなければこ...

重要事項説明書（測量図面欄）に記載する図面とは、主に次の3種類があります。 ①地積測量図②確定測量図③その他の測量図面（実測図等） ①地積測量図についてここでいう地積測量図とは、法務局で取得できるものを指しています。この図面は、分筆登記や地積更...

どの業界団体や会社の重要事項説明書であろうと、重要事項説明書の1頁目には「説明をする宅地建物取引士」欄が設けられています。 この欄には、宅建士の情報を記入するわけですが、注意点があります。 この欄には「実際に説明をする宅地建物取引士」を記載...

役所調査は、現地調査と違い、毎回同じ手順とはなりません。なぜなら、役所の各部署のレイアウトや取扱い業務は、各行政によって少しずつ異なってくるからです。例えば、水道局などは、行政によっては役所の中に入っているところもありますが、行政によっ...

調査対象物件が戸建住宅の場合、近隣ヒアリングは調査としてとても重要なものとなりますが、ヒアリングについては、必ず調査対象物件の所有者の承諾を得てから行わなければなりません。 この記事では、近隣ヒアリングで確認しておきたい項目について説明し...

不動産物件調査における写真の撮影方法について説明していきます。 写真の撮影方法と言っても、特別なやり方があるわけではありません。 なお、デジカメですが、不動産の物件調査に使用しますので、ときどき落としたり、ぶつけたりしますので高価なもので...

不動産業を開業するためには、宅建免許を取得しなければなりません。なお、宅建免許を取得するのは、「個人」でも「法人」でもできます。そのため、不動産業で開業するために、会社を設立するということが絶対条件とはなりません。 ただし、自身が立ち上げ...

現地調査の手順について説明していきます。ここでは、イメージしやすくするために、次のような物件を想定して説明していきます。・整形地（概ね四角形）・地積は約30坪・木造２階建て（築年数30年） ①あらかじめ調査対象地の所有者の承諾を得た日に、現地...

１．保証協会への加入等について宅建免許の申請を行ったあと、免許の要件を満たしていれば、免許通知のはがき等（通知書、免許証受領書、営業保証金供託済届出書）が届きます。ただし、そのはがき等が届いたからといって、直ちに営業を開始できるのかとい...

●政令使用人について政令使用人とは、単なる社員、従業員のことではなく、宅地建物取引業を行うにあたり、その事務所を代表する者で、契約を締結する権限を有する使用人のことをいいます。通常は「支店長」や「営業所長」というような役職を与えられた者が...

地積測量図、建物図面・各階平面図、商業登記簿を見る際の注意点についてご説明します。 ①地積測量図について・調査対象物件が大規模開発等の土地内にある物件の場合、登記情報提供サービスでは地積測量図が取得できない場合があります。そのような場合で...

今回は登記記録の確認の際の注意点について説明していきます。 １．表題部について・所在について同一の取引対象物件の中でも「所在地」が違うというパターンがあります。複数の筆がある物件の場合で、登記記録を確認するときは、二筆目からは所在の確認を...

不動産調査における主な書類のうち公図を見る際の注意点について説明していきます。 ①分類欄で請求した公図が「地図（法14条地図）」か「地図に準ずる図面」の別を確認する。「地図」である場合、その図面の精度は高く、調査書類としての信頼性が高まりま...

不動産会社を経営している場合と、営業担当者という立場では資格に対する捉え方は少し違いますので、それぞれの立場から考察してみたいと思います。 今回は営業担当者の場合についての考察です。 経営者と営業担当者の決定的な違いは何かというと、経営者...

不動産会社を経営している場合と、営業担当者というプレイヤーの立場では資格に対する捉え方は少し違いますので、それぞれの立場から考察してみたいと思います。 今回は経営者の場合についての考察です。 まず前提として、既に不動産会社を経営している場...