調査対象物件が、市街化調整区域に存する場合には、注意すべき点が増えます。
なお、宅地建物取引士の勉強の際ときは、「市街化調整区域＝建物が建たない区域」というように暗記をした方もいると思いますが、現実は市街化調整区域にも建物はたくさん建築されています。
また、市街化調整区域でも農家の方などの住宅は建築できますので、そのような方々の住宅はたくさんあります。
ただし、農業を営んでいるという理由で建築されていて、その住宅がその農家の人とは全く関係がない人に所有権移転された場合は、改築（又は新築）ができないという判断がされることがあります。
つまり、「農家の人だから建築ができた」ということになりますが、これを「属人性がある」といいます。
市街化調整区域で調査すべきことは、概ね次の２点です。
①原則として建物が建築できない市街化調整区域内で、既存の建物がどのような手続きを経て建築されたのか。
②既存の建物は、改築（又は新築）が可能なのか（改築等を行うにあたり、属人性はないか）。
行政によっては、市街化調整区域の中で、さらに「明確に区域分け」し、その区域内であれば改築等が可能だとしているところもあります。
このような場合、市街化調整区域でありながら、建築の厳しさは「市街化区域に少しだけ制限が加わった程度」というイメージです。
しかしながら、やはり「原則として建築はできない」というのが調整区域ですので、調査は慎重に行わなければなりません。
調整区域の調査でよくある失敗の話をします。
ある調査担当者が、
「役所の担当者に建物が改築（又は新築）できることはしっかりと聴取した」
として調査報告書を上げてきます。
ですが、法令等に基づく根拠は何もない。
そのような場合は、調査担当者に
「改築（又は新築）できる法令等の根拠は何？」
「役所で資料等は作成してないの？」
「属人性はないということで間違いはないの？」
などと追加で確認します。
調査担当者は、役所でしっかりと確認してきたつもりになっていますので、不満を持つかもしれません。
ですが、再度調査をさせると、
「やっぱり（改築等は）ダメ」
と役所でいわれてしまうことが、往々にして起こります。
実は役所の担当課でも、市街化調整区域での改築等の判断は「人（担当者）によって分かれる（同じ人でも再検討した結果、判断が覆る）」ということは、私自身も何度も経験しています。
したがって、法令に基づく根拠を明確にするか、役所で配布している資料で改築等の要件をしっかりと確認できなければ油断はできないのが市街化調整区域なのです。
なお、個人間の売買であれば、改築等は問題ないというパターンもありました。
この場合、宅建業者としては、媒介で取引に関与すれば、買主による改築は可能という判断がなされますが、買取り再販をする宅建業者の場合、いちど仕入をしてしまうと（宅建業者が間に入ってしまうと）、「それ以降、改築は不可」だという判断がされるということです。
したがって、市街化調整区域では、役所の窓口で決して抽象的な質問をせず、
調査対象物件でどのような流れで取引が行われるのかを一つひとつきちんと説明しながら調査を行うことが大事です。
また、これは基本的なことですが、市街化調整区域に関する法令は少し難しく、いきなり役所で説明されても予備知識がなければ理解が困難（イチから説明させるようでは、役所の担当者も気の毒です）ですので、日ごろから勉強しておくようにしましょう。
（ざっくり説明すると、土地の場合、都市計画法第29条の開発許可で建物を建築します。また、既存建物の場合、都市計画法第43の建築許可で改築を行う、それらの要件は都市計画法第34条に記載があるというような感じです。）
