リプロコンサルによる不動産業社長支援のためのサイト

現地で中古住宅を見るときは「建物の劣化状況」と「法令面」の二つの視点からチェックをしていく必要があります。 ・建物の劣化状況について建物の劣化の状況としては、主に次の項目にチェックが必要になります。 ①雨漏りの有無②外壁や基礎のヒビ等③白蟻被...

今回は、土地を更地のまま売却する場合の注意事項です。 なお、今回は宅建業者が売主になるとき、又は媒介業者として土地の取引に関わるときの注意点について説明していきます。 土地だけだと「建物がないので、物件調査もランクショーだ」と考える方もい...

土地を購入して新築を建てる場合、買主が「宅建業者」の場合と「宅建業者以外」の場合で対応が異なります。 ちなみに、今回は、土地の買主は「宅建業者」であり、かつ、「土地購入後に新築を建てて売却する」ことを想定しています。 その際の注意点を列挙...

調査対象物件や、隣接地等に、現在建っている（又は以前建っていた）建物の種類や、そこで行われている事業の種類により、調査対象物件の土壌汚染の可能性について考える必要が生じます。 なお、ここでは「土壌汚染対策法」に定める「要措置区域」や「形質...

社員はすぐに「頑張ります！」と言います。 ですが、そのような社員も社長から見ると「まだまだ頑張りが足りない」「もっと頑張ってほしい」と思うようなことが多い。 おそらく従業員の立場からすれば、本当に一生懸命頑張っているでしょう。 では、社長と...

住宅を購入する場合、周辺の環境はとても重要になります。その周辺の環境の中でも、今回は「騒音」に焦点を当てて説明していきます。 ①子供（学校、幼稚園・保育園、公園等）子供の声は好きだという人もいれば、騒音としか思えない人もいます。後者の人に...

不動産業界で働いている人の中には、重要事項説明書のひな形の空欄部分を埋めてさえいれば良いと思っている人がいるようで驚かされます。 重要事項説明書は、説明をしなければならない必要最低限の項目について記載されているものであって、ひな形の空欄部...

今回は、区分所有建物の調査のポイントについて説明していきます。 不動産の物件調査において最重要ポイントといえば「道路」と「境界」ですが、区分所有建物（マンション等の一室）については、調査のポイントが変わります。 まず、区分所有建物の調査の...

やりたい仕事だと思って始めたとしても、しばらくすると辞めたくなるということがときどきあります。 それはなぜか。 おそらく、やりたいことの中に「やりたくないこと含まれている」ということを考えていないのではないかと思います。 例えば、不動産会社...

敷地周辺にブロック塀等の境界工作物がある場合は、次の点に注意が必要です。 ①ブロック塀の所有権は誰になるのか②ブロック塀が法令に適合しているのか③ブロック塀に問題（亀裂、傾き等）はないか ①ブロック塀の所有権は誰になるのかについてブロック塀が...

ビジネスマンにとって数字に強くなるというのは、「会社の数字」に強くなるということになります。 ちなみに、不動産会社の社長は、サラリーマン時代は営業職だった人が大半です。ですから、数字に強くなるといっても、具体的にどうすれば、会社の数字に強...

不動産業を開業する方の王道は、不動産会社で営業として数か月間から数年間就職し、その会社である程度の実績を残すか、又は数回の転職を経てから「独立」というパターンです。 ですが、数は多くないですが一定の割合で「不動産業界未経験」のまま「即独立...

努力できるということ自体が才能だという人がいます。 例えば、私自身はサラリーマン時代に「３年間、毎日始発電車に乗って出社」していました。これをするには「毎日朝4時に起きて出社準備」をする必要があります。 これについて、私自身は「毎日始発電車...

不動産は多岐にわたる法令等によりがんじがらめになっており、そのすべてに精通することは不可能です。ちなみに、最低限お客様に迷惑をかけないレベルの調査ができるようになるまでには、調査を専業とする人で2～3年、営業をしながら調査もするという人の...

毎日仕事で忙しそうな社長がいます。次から次へとやらなければならない仕事が入ってきて精力的に仕事をしています。 一方で、毎日のように会食やゴルフの予定が入っている社長もいます。こちらもある意味忙しそうです。 だけど忙しさの種類は全く異なりま...

不動産の調査にとって、道路は最重要項目の一つです。 今回は、その道路についての注意事項について説明していきます。 まず、前提条件として、現地調査の前に調査対象物件の公図や、登記記録等を取得しています。そのため、調査対象物件の接面道路が公所...

不動産業を始めるときや、5年に一度の更新のとき等には宅建免許の申請が必要です。それらの申請を自社で対応せずに外部（行政書士）に依頼することができます。 なお、宅建免許等の申請を行政書士に依頼するメリットについて、行政書士事務所のサイトには...

調査対象物件が「大谷石擁壁のような既存不適格の土留め」が施工されていたり、「ブロック塀施工のような法令違反の土留め」が施工されている物件だった場合、どのように調査を進めていくかについて説明します。 ①擁壁に異常がないかを確認する。法令の適...

「仕事が楽しい」という発言とか、「仕事が楽しいですか？」という質問とか、「楽しく仕事がしたい」という目標とか、本当に的外れだなと、私自身は思っています。 かくいう私も、「仕事が楽しかった時代」がなかったわけではありません。 でも思い返して...

不動産物件調査をするときは、あらかじめ地積測量図を取得していきます。ですが、調査対象の土地が過去に分筆等を行ったことがなく、地積測量図が作成されていないことがあります。 まずは、そのような場合の調査の準備について説明していきます。 なお、...

仕事で成果を出すには、まず次の順番で検討をします。 ①やりたい分野を決める②①のうち勝てる分野の検討をする③やらないことを決める④やることを決める そして、「できるだけ④の分野のみに集中」して「長時間労働をする」というのが鉄則です。 長時間労働と...

調査対象物件の敷地内に電柱がある場合、又は何らかの理由により電柱について問い合わせをしたい場合は、電柱に貼付されてあるプレートを確認します。そのプレートには、電柱番号とその電柱の所有者（電力会社、ＮＴＴ等）の記載があります。なお、電力会...

不動産会社は契約書や合意書など、法的な書類をたくさん作成します。 そのため、私は定期的に「日本語」についても学習する時間を設けています。 日本語というと、日本生まれ、日本育ちの日本人のほとんどの方にとって、読み書きはできて当たり前のもので...

物件に高低差がある場合、注意すべき項目が増えますので、その点について説明していきます。 高低差がある場合に注意しなければならないポイントは、主に次の項目です。 ①擁壁（土留め）に問題（亀裂、はらみ、二段擁壁等）はなさそうか。②地盤に問題（地...