不動産の調査にあたって、道路は最も重要なポイントのうちの一つです。
今回は、この「道路の説明」をできるだけ分かりやすくするという意気込みで解説していきたいと思います。
１．そもそもなぜ道路の調査が必要なのか
重要事項説明書では、建築基準法に基づく制限の欄に、前面道路の幅員、道路の種類、接道長さ等を記載する欄がありますが、そもそもなぜこれらの情報が重要事項となっているのでしょうか。
それは「前面道路の幅員、種類、接道長さ等によっては、土地の上に建物が立てられないという可能性があるから」です。
それはどうしてか。
ポイントは次の条文にあります。
【抜粋】第43条（敷地等と道路との関係）
１ 建築物の敷地は、「道路」に2ｍ以上接しなければならない。
ちなみに「道路」とは、次の道路をいいます。
【抜粋】第42条（道路の定義）
１．この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員4ｍ以上のものをいう。
つまり、まとめると次のようになります。
建物の敷地は、建築基準法第42条第1項に定める「幅員4ｍ以上の道路」に、「2ｍ以上接しなければ」ならない。
原則としてこの基準を満たさなければ土地の上に建物を建てることができません。
だからこそ、前面道路の種類を調査する必要があるのです。
不動産の物件調査では、まず現地調査からスタートしますが、現地調査の時点で「前面道路の幅員が4ｍ以上あるか」「土地は2ｍ以上道路に接しているか」の確認をすることは必須だということになります。
次にポイントとなるのは、道路の種別です。
まず、ポイントとなるのは、先ほども登場した条文のうち、次の部分です。
【抜粋】第42条（道路の定義）
１．この章の規定において道路とは、「次の各号のいずれかに該当」する幅員4ｍ以上のものをいう。
（１）道路法による道路
（２）都市計画法、土地区画整理法等による道路（開発道路等）
（３）この章の規定が適用されるに至った際、現に存在する道（既存道路）
（４）道路法、都市計画法、土地区画整理法等の計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの（計画道路）
（５）土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法等によらないで築造する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの（位置指定道路）
２．都市計画区域、準都市計画区域の指定等によりこの章の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離2ｍの線をその道路の境界線とみなす（2項道路）
原則として、土地が、建築基準法第42条の道路に2ｍ以上接していなければ、その土地上に建物は建てられないということになります。
ですから、道路の種別を調べることはとても重要なのです。
なお、道路の種別は、現地調査の段階では、正確に判断することができません。
そのため、道路種別は、現地では予測にとどめ、正確な情報は役所で確認する必要があります。
２．各道路の説明
次に、建基法第42条1項1号から5項の道路と、2項の道路についての説明をしていきます。
まずは、それぞれについて、最も簡単な説明を記載しておきます。
１項１号：幅員4ｍ以上、市に移管されており、公道となる。
１項２号：幅員4ｍ以上、開発道路、市に移管されている場合もある。私道又は公道。
１項３号：幅員４ｍ以上、既存道路、ほとんどが私道だが、公道の場合もある。
１項４号：幅員４ｍ以上、計画道路、まだ完成前の道路。
１項５号：幅員４ｍ以上、位置指定道路、市に移管されている場合もある。私道又は公道。
２項：幅員４ｍ未満、２項道路、改築等の際にはセットバックを要する。
それでは、それぞれについて、少し深く説明をしていきます。
まずは、繰り返しになりますが、先ほども登場した条文の抜粋です。
【抜粋】第42条（道路の定義）
１．この章の規定において道路とは、「次の各号のいずれかに該当」する「幅員4ｍ以上のもの」をいう。
（１）道路法による道路
（２）都市計画法、土地区画整理法等による道路（開発道路等）
（３）この章の規定が適用されるに至った際、現に存在する道（既存道路）
（４）道路法、都市計画法、土地区画整理法等の計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの（計画道路）
（５）土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法等によらないで築造する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの（位置指定道路）
２．都市計画区域、準都市計画区域の指定等によりこの章の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離2ｍの線をその道路の境界線とみなす（2項道路）
道路については、第１項１号から第5号までの5種類と、2項を加えた計6種類だけ、おぼろげでも良いので、覚えておけば、道路について調査で困ることは、ほぼなくなります。
建築基準法上の道路は、本当はもっと細かい規定があるのですが、この6種類以外はレアなものですので、レアなものについては、実際の調査の段階で登場したときに、しっかりと調べることで対応が可能です。
それでは、それぞれの道路の重要なポイントについて確認していきます。
「１項１号の道路」についてのポイント
・道路法による道路です。
→道路法による道路とは、国、県、市等の公（おおやけ）により路線認定を受けている道路だということです。
→路線認定とは、この道路の維持管理が公に移管されているという意味でもあります。
→路線認定されているということは、役所（道路管理課等の部署）で道路台帳の写しを取得できる可能性が高いということでもあります。
・公所有の場合もあれば、公以外の私人所有の場合もあります。
→たとえ公所有ではなかったとしても、公により路線認定（維持管理）がされていますので、１項１号であることに変わりはありません。
→幅員4ｍ以上あり、かつ、公所有であったとしても、路線認定がされていない道は、建基法上の道路とはなりません。具体的には農道、林道、河川管理用の道路等が該当します。
「１項２号の道路」について
・1項2号で、最もなじみがあるのは、開発道路です。
→都市計画法に基づく開発により築造された道路をイメージしていただくと1項2号の道路が分かりやすくなります。
→開発道路ですので、法律に基づいてしっかりと作られた道路となります。
→開発道路である場合、役所（開発審査課等の部署）で開発登録簿の写しを取得できる可能性が高いです。
・公所有の場合もあれば、公以外の私人所有の場合もあります。
→公所有の場合、開発を行った業者等から公に道路部分が寄附されている場合が多いです。一方で、公以外の私人所有の場合は、開発を行った業者がそのまま所有権を持っているか、開発された宅地の所有権の移転と同時に、道路の持分を宅地の取得者に移転しているパターンがあります。
→公所有の場合は公道となり、公以外の私人所有の場合は私道ということになります。
→公に所有権移転されることにより、1項1号になる場合もあります。ただし、その場合でも1項2号のままであることもありますし、1項1号と1項2号が併存するということもあります。いずれにしても、建基法上の道路に接していることに変わりはありませんので、あまり神経質になる必要はありませんが、役所の窓口でしっかりと確認を行いましょう。
「1項3号の道路」について
・既存道路とよばれる道路です。
→開発道路が、法律に基づいてきちんと作られた道路であるのに対して、既存道路は「昔からある古い道路」というイメージがぴったりです。
→既存道路は、建築基準法施行日（昭和25年11月23日）に、すでに存在していた道路です（建基法の施行日以降に都市計画区域に指定された場合は、その日。以下、この日を「基準日」といいます）。
→基準日に、単に道路があればよいとされていたので、ジャリ道だろうと、でこぼこ道だろうと関係ありません。そのため、他の建基法上の道路と比べても、なんでもありの印象を受ける道路です。
→後述する2項道路は、基準日に4ｍ未満だった道路を救済するための規定ですが、幅員4ｍ未満の2項道路が救済されるのに、幅員4ｍ以上の既存道路が救済されないのは不合理となります。そのため、基準日に幅員4ｍ以上を確保している道については、どのような状態でも建基法上の道路と認めるということになっています。
・所有者は、公以外の私人であることがほとんどです。
→既存道路の場合、所有者が私人であることが多いのは、もし仮に、この道路が公所有であった場合、1項1号になるからでしょう。
「１項4号の道路」について
・計画道路とよばれる道路です。
→道路法、都市計画法、土地区画整理法等により設けられる計画のある道路で、2 年以内にその事業が執行される予定のものとして公が指定したものとされています。
→実際に道路ができていなくても公の指定を受けていれば、建基法上の道路として認められます。
→建設予定の都市計画道路、土地区画整理事業等によりつくられる道路が代表例です。
「１項5号の道路」について
・位置指定道路とよばれる道路です。
→開発行為に該当しない小規模な開発によりつくられることが多いのですが、開発道路と同様に法律に基づいてしっかりとつくられた道路ということになります。
→役所で位置指定図の写しを取得できることがあります。
→古い位置指定道路の場合、位置指定図と現況にズレが生じていたり、道路上に工作物等が築造されていることがあります。その場合、建物を改築、再建築、新築等の際に、公から復元を求められる可能性があります。
→原則として私人所有の道路であることが多いのですが、公に所有権が移転されていたりして、管理が公になることにより、公道となっている場合もあります。
→開発道路のときと同様に、公に所有権移転されることにより、1項1号になる場合もあります。ただし、その場合でも1項5号のままだということもありますし、1項1号と1項5号が併存するということもあります。いずれにしても、建基法上の道路に接していることに変わりはありませんので、あまり神経質になる必要はありませんが、役所の窓口でしっかりと確認を行いましょう。
「2項道路」について
・既存道路のときに説明した基準日に、4ｍ未満だった道の救済のための規定です。
→救済の規定ですので、基準日に建物の立ち並びがなかった道は、2項道路の指定はされません。建基法上の道路は、建物を建てられるように定められた道路ですので、建物が立ち並んでいなければ、救済すべき相手もおらず、指定する意味が無いからです。
→建物の改築等の際に、幅員4ｍを確保できるように、土地を後退（セットバック）させなければなりません。この後退は、道路中心線から2ｍ後退が原則ですが、最終的には幅員4ｍを確保させなければなりませんので、道路対向地側がセットバックできない事情があれば、本物件側が対向地側の分もあわせてセットバックをする必要が生じます。なお、対向地側がセットバックできない事情とは、対向地側が河川、がけ、線路等の場合が考えられます。
・接面道路の所有者が公で、公道であったとしても、セットバック部分の所有権は、公に寄附をしない限り、セットバックした者の所有のままであり、この場合、前面道路の所有としては「公道・私道」となりますので、その旨を重説に記載するようにしましょう。
今回は、不動産調査の最重要ポイントの一つである「道路」についての説明でした。
道路は難しいのですが、ここに記載されていることを押さえておけば、しっかりと調査ができるようになりますので、まずはここに記載されている内容から勉強していくようにしてください。
