今回は、土地を更地のまま売却する場合の注意事項です。
なお、今回は宅建業者が売主になるとき、又は媒介業者として土地の取引に関わるときの注意点について説明していきます。
土地だけだと「建物がないので、物件調査もランクショーだ」と考える方もいるかと思いますが、土地ならではの危険があります。
まず土地を売却する場合の契約の条件ですが、売主の責任と負担において、決済時までに「測量」をするか否かで大きく変わってきます。
ちなみに、測量には「確定測量」や「現況測量（確定測量ではないもの）」と種類があります。
測量の種類ですが、買主が「土地を取得した後に何をするか」で、どの方法を選択するかが決まってきます。
なお、今回の取引において「測量は行わない」とした場合であっても、「隣接地との境界確認」だけは必ずするようにしましょう。
測量をせずに境界確認を行うということは、現況の杭や工作物を参考にして「境界点」を隣接地の所有者と取り決めるということですが、測量をしていないわけですから、その取り決めた場所が「正確な境界点の位置」とは限りません。
ただし、境界立会いの際に隣接地所有者と会って「境界の位置や境界工作物の所有」等について確認をすることで、少なくとも「境界について紛争がなさそうだ」という確認は取れます。
境界立会いをすることにより、このような効果もあります。
さて、土地の取引ですが、関与する宅建業者として最も気を付けなければならないのは「実はそもそも建物が建てられない土地」だということがあります。
建物が建てられない土地を「住宅用地として検討している買主」に売却したとあっては、取引に関与した宅建業者としては訴えられても文句は言えない状況となります。
そもそも土地に建物を建てられない理由はさまざまです。
ちなみに、簡単に思いつくところでは、次のようなものがあげられます。
・接道の問題
・市街化調整区域の問題
・敷地面積の最低限度の問題
これらの問題をしっかりと調査で明らかにできなければなりません。
また、建物は建てられたとしても、
・越境物の問題（境界工作物や上水道管の地中越境等）
・土壌汚染の問題
・地盤の問題
・擁壁等の土留めの問題
・ガラ等の埋戻しの問題
等、その土地に応じて問題点はたくさん出てきます。
また、少し特殊な問題としては「建物は建てられるが、売主が希望する大きさや用途の建物は建てられない」ということもあります。
物件調査をしっかりとすることで、物件の問題点を見抜き、重説・売契にしっかりと落とし込みができなければ、契約後にトラブルが発生することも十分にあり得ます。
また、土地取引の怖いところは、「問題点の顕在化が早い場合が多い」ということです。
通常、土地上に建物が建っていて、買主が「その建物を使い続ける」場合には、設備の問題は出るかもしれませんが、「建て替えができない」等の問題はすぐには顕在化しません。
つまり、その場合「建て替えができない」という問題は「建て替えをする際に顕在化する問題」だということです。
それは10年後かもしれませんし、20年後かもしれません。
ただし、土地売りの場合は「買った後にすぐに建物を建てる」のが通常の流れでしょうから、決済後、比較的早い段階で問題が顕在化します。
このようなことがありますので、「土地売り」だからと甘く見ないで「土地こそ危険」だと認識してしっかりと調査をしなければいけません。
