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不動産の調査にあたって、道路は最も重要なポイントのうちの一つです。 今回は、この「道路の説明」をできるだけ分かりやすくするという意気込みで解説していきたいと思います。 １．そもそもなぜ道路の調査が必要なのか 重要事項説明書では、建築基準法に...

今回は、不動産調査の時短術について説明していきます。 不動産調査で時短をするといっても、本来やらなければならないことを、やらないというわけにはいきません。 そのため、時短をするためには、調査の途中で、できるだけ悩むことなく正確な調査ができ...

現地調査時の重要な項目の一つに「未登記の増減築がないか」というものがあります。 今回は「未登記増減築の発見方法」について説明していきます。 なお、未登記増減築を発見するためには、あらかじめ「建物図面・各階平面図」を登記情報提供サービスから...

中古の住宅の調査において、現地調査時に汚水桝、雑排水桝、雨水桝等を開けて内部を確認します。 ちなみに、このようなことまで、物件調査で行っている人（会社）は、あまりいないかもしれません。 今回は、「桝を開けて内部を確認することの効果」につい...

調査対象物件が送電線の下にある場合の調査のポイントについて説明します。 まず「送電線」ですが、鉄塔につながれて電気を送る線のことであり、道路に敷設されている電柱間の電線のことではありませんので、その点について勘違いをしないように読み進めて...

現地で中古住宅を見るときは「建物の劣化状況」と「法令面」の二つの視点からチェックをしていく必要があります。 ・建物の劣化状況について建物の劣化の状況としては、主に次の項目にチェックが必要になります。 ①雨漏りの有無②外壁や基礎のヒビ等③白蟻被...

今回は、土地を更地のまま売却する場合の注意事項です。 なお、今回は宅建業者が売主になるとき、又は媒介業者として土地の取引に関わるときの注意点について説明していきます。 土地だけだと「建物がないので、物件調査もランクショーだ」と考える方もい...

土地を購入して新築を建てる場合、買主が「宅建業者」の場合と「宅建業者以外」の場合で対応が異なります。 ちなみに、今回は、土地の買主は「宅建業者」であり、かつ、「土地購入後に新築を建てて売却する」ことを想定しています。 その際の注意点を列挙...

不動産業界で働いている人の中には、重要事項説明書のひな形の空欄部分を埋めてさえいれば良いと思っている人がいるようで驚かされます。 重要事項説明書は、説明をしなければならない必要最低限の項目について記載されているものであって、ひな形の空欄部...

今回は、区分所有建物の調査のポイントについて説明していきます。 不動産の物件調査において最重要ポイントといえば「道路」と「境界」ですが、区分所有建物（マンション等の一室）については、調査のポイントが変わります。 まず、区分所有建物の調査の...

敷地周辺にブロック塀等の境界工作物がある場合は、次の点に注意が必要です。 ①ブロック塀の所有権は誰になるのか②ブロック塀が法令に適合しているのか③ブロック塀に問題（亀裂、傾き等）はないか ①ブロック塀の所有権は誰になるのかについてブロック塀が...

不動産は多岐にわたる法令等によりがんじがらめになっており、そのすべてに精通することは不可能です。ちなみに、最低限お客様に迷惑をかけないレベルの調査ができるようになるまでには、調査を専業とする人で2～3年、営業をしながら調査もするという人の...

不動産の調査にとって、道路は最重要項目の一つです。 今回は、その道路についての注意事項について説明していきます。 まず、前提条件として、現地調査の前に調査対象物件の公図や、登記記録等を取得しています。そのため、調査対象物件の接面道路が公所...

調査対象物件が「大谷石擁壁のような既存不適格の土留め」が施工されていたり、「ブロック塀施工のような法令違反の土留め」が施工されている物件だった場合、どのように調査を進めていくかについて説明します。 ①擁壁に異常がないかを確認する。法令の適...

不動産物件調査をするときは、あらかじめ地積測量図を取得していきます。ですが、調査対象の土地が過去に分筆等を行ったことがなく、地積測量図が作成されていないことがあります。 まずは、そのような場合の調査の準備について説明していきます。 なお、...

物件に高低差がある場合、注意すべき項目が増えますので、その点について説明していきます。 高低差がある場合に注意しなければならないポイントは、主に次の項目です。 ①擁壁（土留め）に問題（亀裂、はらみ、二段擁壁等）はなさそうか。②地盤に問題（地...

接面道路が私道の場合と同様の注意事項として、上水・下水道を「私設管」から引込んでいるというパターンがあります。 公道に敷設されているものは公設管、私道に敷設されているものは私設管だと、ときどき勘違いしている人がいます（そのようなパターンが...

不動産調査を完璧に行うためには非常に多くの法令の理解を伴います。 その知識と経験を身に付けるには、日常的に勉強をする時間を設けることが重要です。 ただし、膨大な勉強が必要だからといって、受験生のように一日何時間も勉強をしろと言っているわけ...

役所調査は、現地調査と違い、毎回同じ手順とはなりません。なぜなら、役所の各部署のレイアウトや取扱い業務は、各行政によって少しずつ異なってくるからです。例えば、水道局などは、行政によっては役所の中に入っているところもありますが、行政によっ...

地積測量図、建物図面・各階平面図、商業登記簿を見る際の注意点についてご説明します。 ①地積測量図について・調査対象物件が大規模開発等の土地内にある物件の場合、登記情報提供サービスでは地積測量図が取得できない場合があります。そのような場合で...

今回は登記記録の確認の際の注意点について説明していきます。 １．表題部について・所在について同一の取引対象物件の中でも「所在地」が違うというパターンがあります。複数の筆がある物件の場合で、登記記録を確認するときは、二筆目からは所在の確認を...

不動産調査における主な書類のうち公図を見る際の注意点について説明していきます。 ①分類欄で請求した公図が「地図（法14条地図）」か「地図に準ずる図面」の別を確認する。「地図」である場合、その図面の精度は高く、調査書類としての信頼性が高まりま...

このページでは物件調査時に必須になるアイテムを紹介していきます。 現地調査編 住宅地図、公図、登記記録、地積測量図、建物図面・各階平面図あらかじめ準備しておいた住宅地図等一式全て（インターネット上で取得できた役所で取得する書類も含む）を忘...

不動産調査に欠かせない情報は登記情報提供サービスで取得します。資料の内容の詳細な説明は別の機会にするとして、ここでは取得する書類と簡単な説明をしていきます。 登記情報提供サービスで取得する情報は、次のとおりです。 ①公図②対象物件の登記記録...