重要事項説明書は絶対に必要になる場合と、作成しなくても良い場合があります。
それがどのようなときかについて説明していきます。
不動産会社が絡む取引の中で、重要事項説明書が不要となる場合は、次の場合だけです。
※このページは、売買の場合のみの説明となっていますので、賃貸についての説明はしていません。
重要事項説明書が必要なときについては、宅地建物取引業法第35条に記載があります。
一部を抜粋して掲載します。
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第35条（重要事項の説明等）
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
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難しいので、少し条文を変更してみます。
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第35条（重要事項の説明等）
宅地建物取引業者は、
宅地建物の売買の
「相手方」「代理を依頼した者」
又は
仲介をする場合の売買の
「各当事者」
に対して、
その者が「取得」しようとしている
宅地・建物に関し書面を交付して説明をさせなければならない。
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上の条文から読み解けることは、次のとおりです。
・売主宅建業者の場合は、買主に対して重説をする義務がある（買主が宅建業者の場合は、交付のみでも可）
・仲介の場合には、各当事者に対して重説の義務がある（売主、買主ともに宅建業者か否かは関係がない）
追加説明
宅地建物取引業法は、宅建業者に対して適用される法律であるため、宅建業者以外の「個人等同士」の取引には適用されず、その結果重要事項説明は必要ありません。
なお、宅建業者が「自ら貸す」取引も宅建業には当たらないと宅建業法に定められていますので、重要事項説明の義務はないということになります。
